คู่มือการคำนวณผลตอบแทนการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ (Rental Yield)
…
คู่มือการคำนวณผลตอบแทนการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ (Rental Yield)
การลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลข Rental Yield คือดัชนีสำคัญที่สุดในการประเมินความคุ้มค่า ช่วยให้เราเปรียบเทียบโอกาสทำกำไรกับสินทรัพย์ประเภทอื่น และคำนวณระยะเวลาคืนทุนได้อย่างแม่นยำ
เคสตัวอย่างสำหรับใช้คำนวณจริง (สมมุติฐาน):
ต้นทุนวันซื้อ: ราคาคอนโด 3,000,000 บาท + ค่าตกแต่ง/ค่าโอน 100,000 บาท = รวมต้นทุน 3,100,000 บาท
รายได้ค่าเช่า: 15,000 บาท/เดือน = 180,000 บาท/ปี
ค่าใช้จ่ายรายปี: ค่าส่วนกลาง + ค่าเอเจนต์ + ค่าซ่อมแซม = 40,000 บาท/ปี
3 สูตรคำนวณ Rental Yield (เลือกใช้ตามรูปแบบการลงทุน)
Gross Rental Yield (อัตราผลตอบแทนเบื้องต้น)
(เน้นใช้คัดกรองและประเมินโครงการเบื้องต้น)
สูตร: ( รายได้ค่าเช่ารวมต่อปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ ) x 100
วิธีคิด: ( 180,000 ÷ 3,000,000 ) x 100 = 6.00% ต่อปี
Net Rental Yield (อัตราผลตอบแทนสุทธิ)
(สะท้อนกำไรจริง โดยนำค่าใช้จ่ายแฝงมาหักออก)
สูตร: [ (รายได้ค่าเช่าต่อปี – ค่าใช้จ่ายต่อปี) ÷ (ราคาอสังหาฯ + ค่าใช้จ่ายวันซื้อ) ] x 100
วิธีคิด: [ (180,000 – 40,000) ÷ (3,000,000 + 100,000) ] x 100
ผลลัพธ์: ( 140,000 ÷ 3,100,000 ) x 100 = 4.52% ต่อปี
Cash on Cash Yield (อัตราผลตอบแทนเงินสดจริง)
(สำหรับกรณีใช้สินเชื่อกู้ซื้อ คิดเฉพาะผลตอบแทนจากเงินสดส่วนตัวที่จ่ายไป)
สมมุติ: จ่ายเงินสดตัวเองรวม 600,000 บาท (ดาวน์+โอน) | กู้ธนาคาร 2,500,000 บาท (ผ่อน 10,000 บาท/เดือน = 120,000 บาท/ปี)
สูตร: ( กระแสเงินสดสุทธิคงเหลือต่อปี ÷ เงินลงทุนส่วนตัวทั้งหมด ) x 100
วิธีคิด:
รายได้สุทธิ 140,000 – ค่างวดผ่อน 120,000 = เหลือเงินสด 20,000 บาท/ปี
คิดเป็นผลตอบแทน ( 20,000 ÷ 600,000 ) x 100 = 3.33% ต่อปี
ระดับ Rental Yield เท่าไรถึงน่าลงทุน?
- 3% – 4%: เหมาะสำหรับทำเล CBD กลางเมือง เน้นผลกำไรจากราคาอสังหาฯ ที่เพิ่มขึ้นในอนาคต (Capital Gain)
- 5% – 7%: เกณฑ์มาตรฐานที่ดีและคุ้มค่าสำหรับการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมและทาวน์โฮมทั่วไป
- 8% ขึ้นไป: ผลตอบแทนสูง มักพบในเมืองท่องเที่ยว อสังหาริมทรัพย์มือสอง หรือหอพักนักศึกษา
คำถามที่พบบ่อย
ควรคำนวณอัตราห้องว่าง (Vacancy Rate) เข้าไปอย่างไร?
ในความเป็นจริง คอนโดมักไม่ได้ถูกเช่าเต็ม 12 เดือนทุกปี แนะนำให้คิดสำรองห้องว่าง 1–2 เดือนต่อปี โดยคำนวณรายได้ค่าเช่าเพียง 10–11 เดือน (เช่น 15,000 x 10 = 150,000 บาท/ปี) เพื่อให้ได้ค่า Net Yield ที่ปลอดภัยและตรงกับความจริงที่สุด
ทำไมจึงไม่ควรดูแค่ Gross Rental Yield อย่างเดียว?
เพราะ Gross Yield ไม่ได้หักค่าส่วนกลาง ค่าเอเจนต์ และค่าบำรุงรักษา บางโครงการ Gross Yield สูง แต่ค่าส่วนกลางแพงมาก จนทำให้ Net Yield จริงเหลือต่ำกว่าที่คิดไว้มาก
หาก Cash on Cash Yield ติดลบ ควรลงทุนหรือไม่?
หากติดลบ แปลว่าค่าเช่าไม่พอจ่ายค่างวดผ่อนธนาคาร (เกิด Negative Cash Flow) ทำให้ต้องควักเงินตัวเองเติมทุกเดือน จะคุ้มค่าก็ต่อเมื่ออสังหาฯ อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูงมากจนคาดหวังส่วนต่างราคาขายต่อ (Capital Gain) มาชดเชยได้เท่านั้น
ข้อมูลอ้างอิง
- ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (GH Bank): วิธีคิด Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาฯ
- บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด: วิธีคำนวณ Rental Yield ก่อนตัดสินใจลงทุนคอนโดปล่อยเช่า
- DDproperty: สูตรคำนวณ Rental Yield หาผลตอบแทนปล่อยเช่าคอนโด
- PropertyScout: Guide to Rental Yield Calculations for Real Estate Investors in Thailand
